В июне 2026 года принят закон, который даёт российским органам право арестовывать имущество граждан, находящихся за границей, в качестве обеспечительной меры по административным делам, связанным с «правонарушениями против интересов РФ». Арест может применяться к банковским счетам, а при их недостаточности — к недвижимости и другим активам.
Закон начнёт действовать 1 сентября 2026 года. Арест будет сниматься только при исполнении решения суда; при этом стоимость заблокированного имущества может значительно превышать размер штрафа.
Кого может коснуться закон
Текст закона сформулирован широко, поэтому под его действие в принципе может попасть любой уехавший россиянин: критерии «правонарушений против интересов страны» формулируются размыто. Это даёт органам существенную дискрецию при выборе субъектов для преследования.
Обычная практика будет такая: сначала арестуют деньги на счетах и вкладах в российских банках. Если средств окажется недостаточно для исполнения решения, суд может наложить арест на другое имущество — например, на квартиру. Ходатайство об аресте может подать прокурор или другой участник процесса, и меру иногда применяют ещё до окончательного решения по делу.
Использование ареста в отношении лиц, находящихся за границей, создаёт постоянную юридическую уязвимость: уехавшие люди рискуют потерять возможность распоряжаться имуществом (продавать, дарить, сдавать в аренду) до конца производства.
Основные способы обезопасить или передать недвижимость из‑за границы
Дарение
Самый распространённый способ переписать квартиру — договор дарения. Он выгоден с налоговой точки зрения при передаче близким родственникам (родители, супруги, дети, внуки). Дарение на близкого родственника обычно не облагается налогом.
Если переписать квартиру на неблизкого родственника или на постороннего человека, одаряемому придётся заплатить НДФЛ (13% от дохода по налоговым правилам, считая по кадастровой или иной учётной стоимости). Для нерезидентов ставка может составлять 30%.
Для лиц со специальными статусами (например, с пометкой «иноагент») дарение иногда является единственным способом избежать блокировки денег на специальном счёте: при продаже напрямую выручка может поступить на заблокированный счёт и остаться недоступной.
Доверенность — как и где оформить
Сделку дарения или продажу нельзя заключить за границей у иностранного нотариуса без последующей легализации: договор заключается у российского нотариуса. Чтобы это сделать, собственнику, находящемуся за границей, потребуется нотариальная доверенность.
Существует два основных пути оформления доверенности: через консульство России в стране пребывания или у местного нотариуса с переводом и при необходимости апостилем (в зависимости от того, применима ли Минская или Гаагская конвенция). Часто практичнее сделать доверенность в консульстве — тогда российский нотариус сможет проверить её подлинность по базе.
Для дарения собственник не может выдать доверенность непосредственно на того же человека, на которого планирует переписать недвижимость: обычно необходима третья сторона — доверенное лицо, которое совершит сделку у нотариуса в России.
В тексте доверенности важно указать полномочия: право подписывать договор дарения или купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и МФЦ, обращаться в банки, а при необходимости — снять собственника с регистрационного учёта.
Продажа квартиры из‑за границы
Налог при продаже зависит от срока владения и способа приобретения. Общий минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — пять лет; в ряде случаев (дарение от близких, наследство, приватизация и т. п.) он сокращается до трёх лет. Если срок меньше, продавцу‑нерезиденту или лицу со специальным статусом может грозить ставка 30%.
Для дистанционной продажи в ряде стран вводится возможность получения квалифицированной электронной подписи (КЭП), что позволяет подписывать документы удалённо. Однако для дистанционных сделок с недвижимостью теперь также требуется биометрия, сдача которой, как правило, возможна только очно. Если ваших биометрических данных нет в системе, КЭП не решит проблему.
Как принимать оплату
Рекомендуется принимать средства от продажи на собственный российский банковский счёт, а не на счёт доверенного лица. При отсутствии счёта можно дать доверенному лицу право открыть счёт от вашего имени. Учтите, что санкции и ограничения некоторых банков могут осложнить вывод средств за границу, поэтому при необходимости стоит проконсультироваться с юристом.
Безопасные варианты передачи денег: банковский аккредитив (эскроу), депозит нотариуса — покупатель переводит средства на спецсчёт, и они перечисляются продавцу после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.
Важно учитывать, что датой получения оплаты налоговая может признать не перевод продавцу, а передачу денег представителю. Это влияет на тот год, в котором вы обязаны декларировать доход.
Необходимые документы и регистрация
Для сделки потребуются паспорта сторон, оригинал доверенности, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, дарения и т. п.), справки об отсутствии задолженностей по коммунальным выплатам, а в отдельных случаях — согласие супруга(и) и справки из БТИ.
Нотариус направляет документы в Росреестр, и новый собственник получает выписку из ЕГРН обычно на следующий рабочий день после регистрации.
Что делать с пропиской
При продаже в квартире не должно быть зарегистрированных жителей. Если продавец в ней прописан, нужна отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку — эти документы оформляет доверенное лицо через МФЦ.
Сроки, расходы и риски
Срок оформления дарения или продажи может варьироваться от недели‑двух до нескольких месяцев в зависимости от набора документов, региона и скорости пересылки доверенности. Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения составляет 0,5% от кадастровой стоимости (но не более 20 000 рублей); есть также госпошлина за регистрацию в Росреестре — примерно 4 000 рублей или 0,02% при высокой стоимости.
Риски: ошибка в доверенности, недобросовестность доверенного лица, налоговые последствия при неверном расчёте срока владения, а также потенциальная блокировка средств и активов в результате применения новых норм. Перед решением о передаче или продаже недвижимости рекомендуется получить индивидуальную юридическую консультацию и заранее собрать полный пакет документов.
Наследственные ситуации
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции (включая продажу) также можно совершать через доверенное лицо. Порядок оформления наследственных прав и последующих сделок по недвижимости требует отдельной проработки и сбора специфичных документов.
