ЦБ с 1 октября 2027 года введёт дифференцированный подход к резервам по стройкредитам
Центральный банк планирует с 1 октября 2027 года изменить методику резервирования банков по кредитам на строительство жилья. Новый подход будет учитывать фазу проекта и связанные с ней риски, чтобы резервы отражали реальное финансовое положение проектов.
Почему меняют правила
По оценке регулятора, действующие правила дают «дискретное» представление о рисках: проекты либо считаются хорошими, либо внезапно попадают в категорию плохих. На самом деле ухудшение ситуации происходит постепенно, и резервы должны это учитывать.
Эрозия финансового состояния проекта происходит не в миг, она накапливается постепенно; резервы должны отражать этот процесс.
Фазы проекта и минимальные расчётные резервы
- Инициирование (согласование застройки, выдача бридж‑кредита) — минимальный расчётный резерв 5%
- Проектирование (проектные работы до получения разрешения на строительство) — 0,1%
- Строительство (до получения разрешения на ввод в эксплуатацию) — 0,1%
- Эксплуатация (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) — 1,0%
Механика и последствия для банков
Если проект идёт по графику и разрешения получаются вовремя, требования по резервам будут минимальными и даже ниже текущих. При отклонениях — накоплении земельного банка без разрешений, слабых продажах или ухудшении наполняемости счётов — резервы будут постепенно возрастать, «догоняя» риски.
Банки, которые умеют корректно оценивать риски и выбирать качественные проекты, будут меньше испытывать давление со стороны требований по резервам.
Регулятор отмечает, что банки финансируются за счёт вкладов и средств кредиторов, поэтому важно обеспечить их достаточным капиталом и формированием необходимых резервов там, где это требуется.